את הצורך בגיוון תיק ההשקעות בהשקעות אלטרנטיביות הבנו מזמן, את הייחודיות של הנדל"ן כרכיב אלטרנטיבי נחשק (תשואה גבוהה ללא תנודתיות) חידדנו בטור האחרון – וכעת רק נותר לבחור את מכשיר ההשקעה. מתברר שזה לא פשוט בכלל.
מצד אחד, אחזקה ישירה בנכסים חושפת אותנו לסיכונים של ריכוזיות יתר ואפס פיזור, המון התעסקות ומשאבי זמן וכן הוצאות קנייה ומכירה לא זולים בעליל.
מנגד, הבחירה בקרן השקעה פרטית בנדל"ן (עליה הסברנו בטור הקודם), שלכאורה מבטלת את הסיכונים ברכישה עצמית, חושפת אותנו להשקעה לא שקופה בעליל שעלולה להתנהל שלא באופן שמשרת את המשקיעים. בעבר אף נפלה קרן השקעות פופולרית כזו בישראל, בעקבות כשלים בהתנהלות הקרן.
אם נוציא לרגע מהמשוואה את שתי הדרכים הללו להשקעות נדל"ן, נישאר עם קרנות הריט כמכשיר ההשקעה המועדף לכאורה בכל הנוגע להשקעות בנדל"ן מניב.
קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trusts) הן קרנות השקעה ציבוריות המשקיעות בכל סוגי הנדל"ן המניב (בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד) כאשר הרווח מניהול הנכסים והכנסות דמי השכירות לקופת הקרן מגולגלות למשקיעים.
קרנות ריט נהנות מפטור מלא ממס חברות בתנאי לעמידה במספר תנאים:
- עליהן לחלק לפחות 90% מהרווח כדיבידנד.
- לפחות 95% מהכנסות הקרן חייבות להיות פאסיביות. קרי מדמי שכירות.
- אסור שיהיו בעלי עניין בקרן.
- קיימת הגבלה על המינוף.
נרשמים לרשימת התפוצה ונשארים מעודכנים
הצטרפו לעשרות אלפים שנהנים מתוכן מקצועי ואיכותי עם ערך אמיתי בהתאמה אישית
מאחר ומטרת קרן הריט הראשונה (נוסדה בשנת 1960 בארה"ב) הייתה לאפשר לציבור להשקיע בנדל"ן באותה מידה כמו שהוא משקיע במניות ובאג"ח, קרנות הריט מאופיינות ברובן בכך שהן נסחרות בבורסה. בישראל אגב ישנן קרנות ריט בודדות, בעוד בארה"ב מספרן עומד על מאות רבות.
סחירותן של קרנות הריט הופכת אותן במקרים רבים כפחות מועדפות על המשקיעים, שכן הן חשופות לתנודתיות שוק ההון והופכות למעין מניית נדל"ן נוספת.
הכירו: קרן ריט לא סחירה
הפתרון האולטימטיבי למשקיע שמתעניין בהשקעה בנדל"ן מניב ואינו מעוניין להיחשף למכלול הסיכונים הכלולים באפשרויות ההשקעה הזמינות כמעט לכל משקיע "פשוט" (אחזקה ישירה בנדל"ן מניב, השקעה בקרנות נדל"ן מניב פרטיות והשקעה בקרנות ריט) הוא להשקיע בקרן ריט לא סחירה בארה"ב.
קרנות הנדל"ן הציבוריות הלא סחירות בארה"ב, מאפשרות למשקיעים להנות מכל העולמות, באמצעות השקעה בקרן נדל"ן ציבורית לא סחירה המאוגדת במבנה משפטי של ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) אשר באמצעותה ניתן להשקיע בפורטפוליו של עשרות נכסי נדל"ן מניב כגון חוות שרתים, מרכזים לוגיסטיים, בנייני משרדים, מלונות, דירות ועוד רבים ואחרים.
מדובר בחברות שעברו תהליך של IPO (הנפקה ראשונית לציבור) ובהתאם לכך כפופות לרגולציה המחמירה של רשות ניירות ערך האמריקאית (SEC) ומחויבות להגיש את דוחותיהן לרשות. אך הן לא התקדמו שלב נוסף בתהליך ההנפקה ולכן לא נסחרות בבורסה ובעקבות כך לא חשופות לתנודתיות המאפיינת את מניות הנדל"ן וחברות הריט הנסחרות.
המשקיע הישראלי יוכל להשקיע בחברות אלו באמצעות קרן כחול-לבן בשם "קומריט" שמשקיעה במגוון רחב של קרנות ריט לא סחירות בארה"ב, ובכך מאפשרת להיחשף לכל הטוב הזה. החיסרון הוא, כפי שניחשתם, שמוצר מהסוג הזה זמין רק ללקוח הכשיר.
וזה מחזיר אותנו לפרדוקס הידוע, שעל מנת להנות ממכשירי ההשקעה הטובים באמת אנו צריכים להיות בעלי הון משמעותי – אך בהיעדר הגישה למכשירי השקעה חכמים קשה עד בלתי אפשרי לצבור הון משמעותי כל כך. אבל זה כבר נושא לטור בפני עצמו.
בכל מקרה, ולמען הסר ספק, מקומו של הנדל"ן המניב חשוב בגיוון תיק ההשקעות וחיזוק הצד האלטרנטיבי שלו – אך לא באופן שמונע מאיתנו השקעה באפיקים האחרים. דעתי היא שהנדל"ן המניב לא אמור לעלות על 5%-15% מהיקף התיק כולו.
