מיחזור משכנתא הוא שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתא חדשה והחזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת בתשלום אחד (פירעון מוקדם מלא), מכספי המשכנתא החדשה.
כל אדם רשאי להחליף משכנתא קיימת במשכנתא חדשה (מחזור משכנתא), ובתנאי שהסכום שנותר לתשלום במשכנתא הקיימת היא לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי.
מתי מומלץ למחזר את המשכנתא?
מחזור משכנתא מומלץ לבצע לאחר שמתרחש שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי. מדובר במקרים כמו: הורדה משמעותית של ריבית בנק ישראל, גידול משמעותי במקורות ההכנסה שלכם, פתיחת חסכונות, ירושה ועוד.
יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה ידע לבנות לכם תמהיל משכנתא עדכני ומותאם אישית, כמו גם לשדל את הבנקים להציע לכם משכנתא שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
להלן דוגמאות לכמה מהמקרים המצדיקים מחזור משכנתא:
- קושי לעמוד בהחזר המשכנתא בעקבות ירידה בהכנסות או עליה בהוצאות – מחזור משכנתא עשוי לאפשר פריסת התשלומים לשנים נוספות והקטנת ההחזר החודשי.
- הריבית במשק ירדה ותנאי השוק השתנו (לעומת התנאים במועד נטילת המשכנתא) – מחזור משכנתא עשוי להביא לתנאי החזר נוחים יותר והפחתה בעלויות.
- הריבית במשק עלתה והאינפלציה (עליית מחירים) במשק גבוהה וסכום ההחזר החודשי עבור המשכנתא עלה – מחזור משכנתא עשוי לאפשר פריסת תשלומים נוספת ואפשרות לשנות את מסלולי ההלוואה במשכנתא (כולם או חלקם).
- לידי בעל המשכנתא הגיע סכום כסף שיכול לאפשר לו להחזיר בבת אחת את מלוא יתרת המשכנתא או חלק מסוים ממנה – מחזור משכנתא עשוי לאפשר קיצור תקופת המשכנתא באמצעות הגדלת סכום ההחזר החודשי והפחתה בתשלום הריבית.
מחזור המשכנתא, כאמור, כולל שני חלקים (מקבילים). הראשון הוא נטילת משכנתא חדשה. יש לפנות לבנק שמעניק משכנתאות (מהבנק ממנו נלקחה המשכנתא הנוכחית או מבנק אחר), לבקש לקבל משכנתא חדשה וליידע את הבנק על הרצון לעשות זאת כחלק ממיחזור משכנתא. החלק השני הוא החזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת. לצורך כך, יש לפנות לבנק ממנו נלקחה המשכנתא הקיימת ולבקש להחזיר את מלוא הסכום שנותר לתשלום המשכנתא הנוכחית מכספי המשכנתא החדשה.
שימו לב: פירעון המשכנתא הנוכחית במלואה בשלב זה עשויה לעלות לכם ב"עמלת פירעון מוקדם" ועל כן מומלץ להתייעץ עם יועץ המשכנתאות לגבי כדאיות ההליך.
בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון המקבלים סיוע במשכנתא ומעוניינים לבצע מיחזור משכנתא פטורים מתשלום עמלות הפירעון המוקדם בגין החזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת, אך עשויים להיות מחויבים בגין עמלות שונות הכרוכות בלקיחת המשכנתא החדשה. בנוסף, הם עשויים להיות מחויבים בתשלום עמלות פירעון מוקדם בעתיד אם יבקשו לבצע פירעון מוקדם למשכנתא החדשה. במקרה של אי-עמידה בתשלומי המשכנתא החדשה, הם יידרשו להסדיר את החוב ישירות מול הבנק ולא יהיו זכאים לפנות לוועדת החריגים, אליה יכולים לפנות בעלי משכנתאות מטעם משרד הבינוי והשיכון.
למה צריך יועץ משכנתאות לפני מחזור משכנתא?
למרות שלפעמים מיחזור משכנתה נראה לנו הדבר הנכון ביותר לעשות ואנו רואים בו רווח נקי של עשרות אלפי שקלים (לדוגמה כעת, כשהריבית אפסית), לא תמיד זהו באמת הצעד הנכון. לעתים אני שוכחים לשקלל את כלל הריביות, האגרות, העמלות והקנסות הכרוכות במהלך – וחישוב מדויק יוביל אותנו למסקנה הפוכה.
יועץ משכנתא מיומן לפרט לכם בהרחבה את כלל היתרונות והחסרונות ולוודא כי תהליך מיחזור המשכנתה רק יניב לכם רווח נקי.
מחזור משכנתא ב'הירשוביץ פתרונות'
תהליך מיחזור המשכנתא כולל כאמור פירעון משכנתא קודמת ונטילת משכנתא חדשה, ועל כן הוא עשוי להשליך ישירות על ביטוח המשכנתא, הן ברמת הכיסוי והן ברמת הפרמיה החודשית. כך לדוגמה, הארכת תקופת המשכנתא או גידול בשיעור הריבית ידרשו התאמה של ביטוח המשכנתא.
יועץ משכנתאות שעובד בשיתוף פעולה צמוד עם סוכני ביטוח וותיקים, ידע להתאים לכם באופן אוטומטי את פוליסת הביטוח למשכנתא החדשה ולחסוך לכם בירוקרטיה מיותרת.
