ייעוץ משכנתאות כבר מזמן לא בקטגוריית המותרות. השינויים והתהליכים שעבר ענף הבנקאות וגופי המימון הפיננסיים, הפך את הצורך בליווי צמוד של יועץ משכנתאות מקצועי בעת רכישת הדירה להכרחית.
ההחלטה על רכישת דירה, בין אם מדובר בדירה ראשונה ובין אם מדובר בדירה להשקעה, היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחיים שלכם. אל תצעדו אליה לבד. טעות טקטית קטנה אחת בתהליך הרכישה עשויה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים.
מה תפקידו של יועץ משכנתא?
השלב הראשון – תמהיל משכנתא
יועצי המשכנתאות הם למעשה מתכננים פיננסיים ותפקידם בראש ובראשונה לבדוק היתכנות לעסקה. הדבר הראשון שיועץ המשכנתא יעשה, זה חישוב שמשקלל את כל הרכיבים ההכרחיים לקיום העסקה, ובכלל זה נתונים הפיננסיים של הלווים, היקף ההון העצמי, כושר החזר, העדפות כלכליות, פירעון עתידי ועוד.
שקלול כל הנתונים האלה יחד, יאפשר ליועץ המשכנתא לייצר עבורכם תמהיל משכנתא – חלוקת המשכנתא למסלולים השונים. מדובר במספר סימולציות שיועץ המשכנתאות מבצע ומציג לכם, במטרה לשקף לכם את האפשרויות השונות והשפעתן על המשכנתא.
אם קיבלתם תמהיל משכנתא שעונה לצרכים שלכם, אתם בהחלט יכולים להתקדם לשלב הבא.
השלב השני – אישור עקרוני
גם עם עסקת הנדל"ן הזו קוסמת לכם מאוד, ייתכן מאוד שאת בנקאי המשכנתאות זה פחות מעניין. לא פעם עסקת נדל"ן קמה ונופלת אך ורק בגלל קיומו או היעדרותו של אישור עקרוני למשכנתא. אחת הסיבות החשובות לליווי צמוד של ייעוץ משכנתאות מקצועי, הוא כמובן הצורך בהתאמת סוג העסקה לגוף המשכנתאות המתאים. יועץ המשכנתאות הוא בהחלט זה שיכול להציל לכם את העסקה.
השלב השלישי – מכרז אגרסיבי
לאחר שיועץ המשכנתא יבנה לכם תמהיל משכנתא מותאם אישית ויגדיר את גופי המימון העונים לפרופיל שלכם, הוא יתקדם לשלב השלישי – והוא המכרז האגרסיבי בין כל גופי המימון המספקים משכנתאות (בנקאים למשכנתאות, הלוואות חברתיות P2P ועוד). יועץ המשכנתאות יגיש את תוכנית המשכנתא שבנה עבורכם למכרז ריביות אגרסיבי שמטרתו השגת הריביות המינימליות ביותר והפחתת העלויות הנלוות הנוספות (כמו עמלת פתיחת תיק) בצורה משמעותית.
ואת כל הידע הזה אי אפשר ללמוד לבד באינטרנט?
הרשת מלאה בפורומים ובלוגים שונים אשר ישמחו לתת לכם מענה בנושא ייעוץ משכנתאות ללא תשלום. הבנקים כמובן ישמחו עוד יותר "לייעץ" לכם בחינם, וייתכן שגם תוזמנו לכנסים והרצאות בנושא לגופים אינטרסנטיים כאלה ואחרים. המכנה המשותף לכל אלה, היא מפת האינטרסים הסודית של כל אחד מיצרני תוכן הייעוץ שמוצע לכם. ברוב המקרים המסר השיווקי והאינטרס מוסווה בצורה מתוחכמת כל כך, עד כי הכל נראה לכם אובייקטיבי לחלוטין. יועץ משכנתאות מקצועי, ידע לזהות מה באמת פועל לטובתכם ומה לא.
זמן שווה כסף, ואחד מהתפקידים המשמעותיים ביותר שיש ליועץ המשכנתא שלכם זה לחסוך לכם זמן, והמון. מדובר בחיסכון של עשרות פגישות בירוקרטיה ומעבר על אינספור מסמכים ממגוון גופים, משא ומתן ארוך ומתיש ומימוש לא מעט זכויות שפספסתם בדרך.
ליועץ המשכנתאות יש גם את יתרון "המגרש הביתי" מאחר והוא יודע בדיוק כיצד ובאיזו שפה וצורה לגשת אל הבנק. לא פעם אנו פוסלים לעצמנו את הסיכוי לקבלת משכנתא טובה, רק בגלל שאלה טורדנית קטנה שגרמה לבנקאי המשכנתאות לעקם את האף.
לא מפתיע שכמעט ואין בנמצא רוכש הנדל"ן שלא דואג לשירות ייעוץ משכנתאות צמוד ומקצועי.
הבנק מציע לי יועץ משכנתא בחינם…
בחיים אין מתנות חינם, ואת זה אתם יודעים עוד מהילדות. זהו כלל ברזל: מוצר שמוצע לכם בחינם, או במחיר זול מדי, כנראה שיש בו פגם. וכשמדובר במשכנתא, הפגם הזה יכול לעלות לכם ביוקר.
יועצי המשכנתאות המוצעים על ידי הבנק הם למעשה סוכני משכנתאות. גם אם מדובר באנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שיודעים לתכנן את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם, בסופו של דבר תפקידים לשווק מוצרי משכנתאות של הבנק בו הם מועסקים, ולעיתים מדובר גם במוצר ספציפי מאוד (שלא באמת מיטיב אתכם). בחלק מהבנקים אגב, שמם כבר שונה ל"מומחי משכנתאות".
מעבר למגבלות ה"יועץ" הבנקאי לפעול אך ורק במסגרת הבנק בו הוא מועסק, גם אם בנק אחר יכול להציע לכם הצעה אטרקטיבית ביותר. זה בא לידי ביטוי גם ברמת מסלול המשכנתא. כך לדוגמה, אם הבנק רוצה לשווק משכנתא בריבית קבועה, אז הוא "ייעץ" לכם לבחור במסלול הזה. ואם תתעקשו למרות זאת לבחור במסלול אחר, שהבנק לא רוצה (או לא יכול בגלל אילוצים מסוימים) לשווק, אזי הריבית בו תהיה גבוהה ולא כלכלית. מה שעדיין ישאיר את הריבית בבנק מתחרה ברמה נמוכה משמעותית.
יועץ משכנתא בבנק לא מבצע בדרך כלל ניתוח מעמיק של המשפחה העומדת מולו, ובניית המשכנתא מתבצעת באופן די סטנדרטי על בסיס ההכנסה הפנויה כיום וגובה ההחזר המבוקש, ברוב המקרים בתמהיל שליש שליש שליש, שוודאי אינו נכון עבור כל המשפחות.
תפקידו של יועץ המשכנתאות במחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא הליך שמטרתו לשדרג את המשכנתא הקיימת וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים למצבו הפיננסי העדכני של הלווה ולתנאי השוק. כן, הבנתם נכון. מדובר בסגירת המשכנתא הקיימת שלכם ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, שתנאיה יהיו טובים יותר מהקודמת.
מחזור משכנתא מומלץ לבצע לאחר שמתרחש שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי. מדובר במקרים כמו: הורדה או העלאה משמעותית של ריבית בנק ישראל, גידול משמעותי במקורות ההכנסה שלכם, פתיחת חסכונות, ירושה ועוד.
מטרת ההליך היא לשנות את תנאי ההחזר החודשיים, או לשנות את מסלול המשכנתא בו בחרתם בעבר, על מנת לחסוך בסופו של דבר סכום מהותי.
יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה ידע לבנות לכם תמהיל משכנתא עדכני ומותאם אישית, כמו גם לשדל את הבנקים להציע לכם משכנתא שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
ייעוץ משכנתאות למסורבי משכנתא
לצד ליווי תיקים סטנדרטיים, מלווים יועצי משכנתאות גם כאלה המוגדרים "מסורבי משכנתא". מדובר בכאלה שהבנקים לא רוצים אותם ברשימת מקבלי המשכנתאות ממגוון שיקולים. לרוב מדובר יהיה בלקוח שיש לו ציון דירוג אשראי שלילי, הון עצמי נמוך, הכנסה נמוכה לעומת היקף ההתחייבויות הכספיות, היסטוריה של התנהלות פיננסית קלוקלת (צ'קים חוזרים, אכ"מ בחשבון, חריגות ממסגרת האשראי וכו') או שמדובר בלווים צעירים להם אין עדיין ותק בעבודה, או לחילופין, לווים מבוגרים.
מי שהוגדר בעבר כמסורב בבנק, נושא איתו את הכתם בכל מקום, ולמעשה חייב את שירותיו של יועץ המשכנתא. יועץ משכנתאות מסוגל לגבש פתרון גם עבור מסורבי בנקים, מסורבי אשראי ומסורבי משכנתא, בדמות תוכנית הבראה כלכלית והכנת תיק משכנתא מיטבי שהבנק יוכל לבחון באור חיובי יותר.
מניעת עיקולים באמצעות ייעוץ משכנתאות
יועץ משכנתאות יידע לסייע לכם גם במקרים פחות נעימים, בהם יש מי שרוצה לעקל את הנכס שלכם. זה יכול לקרות לכל אחד. לא פעם החיים גוררים אותנו לרצף אירועים שלא בשליטתנו, וכתוצאה מכך האוברדראפט מזנק והפיגורים חוגגים. פיטורין מהעבודה או מחלה קשה הם רק שני דוגמאות לתופעה שמסתיימת בצו עיקול.
יועץ משכנתא מיומן יוכל למצוא מקורות מימון לסגירת הפיגור, ליצור קשר עם הבנק שלכם בשמכם ולטובתכם, ולעזור לכם לבצע פריסת תשלומים שתוכלו לעמוד בה.
אז איך נדע לבחור יועץ משכנתאות שעובד באמת בשבילנו?
שוק יועצי משכנתאות אינו כפוף היום לרגולטור כזה או אחר ואין רישיון בפיקוח ממשלתי לתחום. לכן חשוב מאוד לבחור יועץ משכנתאות שבאמת יידע לספק לכם את המשכנתא הטובה והזולה ביותר עבורכם, גם במבט לעוד עשור.
איך נעשה את זה? נתחיל בבדיקת הוותק המקצועי של היועץ בשוק המשכנתאות. ככל ויועץ המשכנתאות וותיק יותר, הדבר יעיד גם על צבירת ניסיון גדול יותר, כולל במקרים מורכבים ומסובכים – וכמובן על קילומטראז' של יצירת קשרים אישיים אסטרטגיים בכמה שיותר בנקים וסניפים ברחבי הארץ, כך שבוודאות יוכל להשיג לכם תנאים טובים ביחס לשוק. אל תשכחו כמובן לוודא שהיועץ שבחרתם עובד עם כל הבנקים וחברות המימון.
לאחר שתראו את תיק העבודות המרשים של היועץ, אל תהססו כמובן לבקש טלפונים של לקוחות מרוצים, על מנת לברר על טיב השירות. ביקורות באינטרנט וברשתות החברתיות יכולות גם הן לספק תמונת מצב לגבי מקצועיות ושרותיות יועץ המשכנתא. תמיד תוכלו לבקש גם שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות על מנת להתרשם מהחברה או היועץ.
יועץ משכנתאות שעובד מטעם חברה מומלץ יותר מאשר יועץ פרטי, מאחר וכך נהיה בטוחים שהשירות יהיה ברף גבוה ובכל מקרה יהיה לכם "אבא ואמא" שניתן לפנות אליהם או להתייעץ אתם במקרה הצורך.
למה לבחור בייעוץ המשכנתאות של 'הירשוביץ 360'?
תכנון נכון של משכנתא לא מתחיל ונגמר בבנק, אלא משפיע על רווחתם הכלכלית בעוד עשרות שנים. בעוד הבנק מסתפק בפוליסה תקנית של ביטוח חיים ומבנה, אתם צריכים מישהו שיבטח לכם את המשכנתא (וכמובן את הנכס היקר ביותר לליבכם) בצורה הטובה ביותר.
ניהול תהליך המשכנתא כולו תחת קורת גג אחת של 'הירשוביץ 360', שיספק לכם הן הליווי הפיננסי באמצעות יועץ משכנתאות מנוסה, הן את הליווי הביטוחי תוך התאמת ביטוח המשכנתא באופן אישי והן את הליווי המיסוי ככל ואתם זכאים להחזר מס – יחסוך לכם המון בירוקרטיה, ובעיקר יאפשר לכם להנות מהשירות המושלם ואיכותי ביותר.
בנוסף, חשוב לזכור כי בשונה מיועץ משכנתאות רגיל המתמחה אך ורק בתחום המשכנתאות, בחטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ 360' מועסקים מתכננים פיננסיים מקצועיים שלעתים יוכלו למנף את תיק ההשקעות שלכם באופן שתוכלו לרכוש דירה עם משכנתא קטנה ומוזלת בהרבה (ולעתים אף בלי משכנתא).
