משכנתא

"משכנתא" הוא שם ההלוואה הגדולה ביותר הניתנת על ידי גופים פיננסיים (בנקים, חברות אשראי וחברות מימון חוץ בנקאיות) למשקי בית. מדובר בהלוואות הניתנות לצורך רכישת דירה, כאשר הנכס משועבד וממושכן להלוואה עד לפרעונה המלא. מכאן מקור המונח "משכנתא".

אישור עקרוני למשכנתא

לפני חתימת החוזה לרכישת הדירה, תידרשו בדרך כלל להציג למוכר "אישור עקרוני למשכנתא". מדובר באישור מטעם הבנק על כוונתו לאשר לכם את ההלוואה הגדולה שתממן לכם את העסקה. באישור העקרוני יופיעו בדרך כלל תנאים לקבלת המשכנתא, כמו לדוגמה סכום ההון העצמי הנדרש וגובה ההכנסה החודשית הנדרש למשק הבית. במאמר הזה הכנו לכם צ'קליסט לקבלת האישור.

יועץ משכנתאות

תפקידו של יועץ משכנתאות לדאוג לכך שהבנק יאשר לנו משכנתא מתאימה, שנוכל לעמוד בהחזרים החודשיים שלה. בנוסף לבניית תמהיל משכנתא מותאם אישית, מנצל היועץ את כוח הקניה שלו (לקוחות רבים) בשביל להשיג את המשכנתא הזולה ביותר באמצעות מכרז אגרסיבי מול כל הבנקים. הבנקים מציעים גם "יועצים" מטעמם, אך אלה כמובן לא יותר מאשר סוכני מכירות של הבנק.

תמהיל משכנתא

תכנון שמבצע יועץ משכנתאות עבור נוטל המשכנתא, הכולל שקלול הנתונים הפיננסיים של הלווים, היקף ההון העצמי, כושר החזר, העדפות כלכליות, פירעון עתידי ועוד. השקלול מייצר תמהיל משכנתא – חלוקת המשכנתא למסלולים השונים – מתוך ההבנה כי בטווח הארוך הריביות והמדדים ישתנו כלפי מטה או מעלה ואיננו מעוניינים להתמודד עם מציאות שבה אנו משלמים החזר חודשי כפול על המשכנתא רק בגלל העלאת ריבית בנק ישראל (בדיוק כפי שקורה כעת).

מסלולי הריבית

הלוואת המימון לרכישת הדירה עולה לנו כמובן בריבית, שזה התשלום שאנו משלמים לגוף המימון. ישנם חמישה מסלולי ריבית למשכנתא ובדרך כלל נחלק את ההלוואה ללפחות שלושה מהם, בהתאם לתמהיל המשכנתא שיבנה לנו יועץ המשכנתאות.

1. ריבית קבועה לא צמודה – המסלול היקר ביותר, בו אין שום שינוי בהחזר החודשי.
2. ריבית קבועה צמודת מדד – משכנתא בריבית קבועה, אך צמודה למדד המחירים לצרכן.
3. ריבית משתנה צמודת מדד – מסלול שבו הריבית משתנה בהתאם לתקופה שנקבעה מראש, בנוסף להצמדה למדד המחירים לצרכן.
4. ריבית משתנה לא צמודת מדד – כמו המסלול הקודם, אבל ללא ההצמדה למדד.
5. ריבית פריים – ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%.

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הוא שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתא חדשה והחזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת בתשלום אחד (פירעון מוקדם מלא), מכספי המשכנתא החדשה.

מסורבי משכנתא

אנשים שהבנקים לא רוצים אותם ברשימת מקבלי המשכנתאות ממגוון שיקולים. סיבות סירוב נפוצות יכולות להיות: פשיטת רגל בשנים קודמות, דירוג אשראי שלילי ועבר בנקאי בעייתי. התחייבויות יתר יכולות להיות גם הסיבה לסירוב משכנתא וכך גם היקף הכנסות מועט. עם תמהיל משכנתא נכון, יועץ משכנתאות פרטי יכול לעתים להשיג משכנתא גם למסורבים.

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא משלם את המשכנתא במקומך במקרה של פטירה או נזק לנכס. כדי להגן על עצמם הבנקים מחייבים את מי שיש לו הלוואת משכנתא בביטוח הזה. מומלץ להוסיף לביטוח הזה ביטוח מבנה דירה וביטוח תכולה, כדי שהביטוח יגן גם עלינו ולא רק על הבנק.

אינפלציה

מונח מעולם הכלכלה המתאר מצב של עליית מחירים כללית ומתמשכת במשק – דבר שמביא בסופו של דבר לירידת ערך הכסף. ערך המטבע נשחק וכוח הקניה שלו קטן, כלומר עבור אותו סכום כסף, אפשר לקבל פחות תמורה.

העלאת הריבית

על מנת לעצור את האינפלציה ולהחזיר את הגלגל לאחור, משתמש הבנק המרכזי במגוון כלים שמטרתם העלאת ערך הכסף ועצירת יוקר המחיה. העלאת הריבית הוא הכלי האגרסיבי ביותר מביניהם. ובאמצעותו הופך נגיד הבנק את הכסף ל"שווה" יותר ולכן נשלם יותר על ההלוואות שלקחנו ונקבל יותר על החסכונות שצברנו.