קרנות נדל"ן מניב – כל מה שחשוב לדעת על השקעה בנדל"ן בלי להחזיק ישירות בנדל"ן עצמו.

חסידי תיק ההשקעות המבוזר נוהגים להזכיר מאמר חז"ל בן מעל 2,000 שנה על מנת לנמק את הצורך בשילוב נדל"ן בתיק ההשקעות. המדובר בציטוט מדבריו של אחד מגדולי האמוראים, רבי יצחק נפחא (שנקרא כך בשל מקצועו כנפח) מהתלמוד הבבלי במסכת בבא מציעא: "לעולם ישליש אדם את מעותיו. שליש בקרקע, שליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו".

בלי להיכנס לדימויים ולהשוואות בין הכלכלה המודרנית לכלכלה העיראקית (בבל) לפני אלפי שנים, אפשר בקלות יחסית להבין את ההיגיון בצורך של כל משקיע לגוון את תיק ההשקעות בנדל"ן. השקעה בנדל"ן מניבה בדרך כלל תשואה קבועה ויציבה של דמי שכירות, אך לא חשופה לתנודתיות של שוק ההון והאג"ח. זו תשואה שבהרבה שנים היא הכי קרובה לביצועים הגבוהים של שוק ההון, אך יציבה בהרבה.

זה עדיין לא אומר שההשקעה בנדל"ן עדיפה על פני ההשקעה בשוק ההון. ובמונחים ארוכי טווח שוק ההון אפילו עדיף מהנדל"ן. מחקר שפרסמה לאחרונה החטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות' אף הצליחה להוכיח שחור על גבי לבן כי ב-30 השנים האחרונות השיגו המדדים המובילים בארץ ובארה"ב תשואה של מאות אחוזים יותר משווקי הנדל"ן.

ולמרות זאת, ההיסטוריה מוכיחה כי שילוב של נדל"ן בתיק השקעות שמורכב ממניות ואג"ח הביא בדרך כלל להשגת תשואה-מותאמת-סיכון גבוהה יותר מתיק שאינו כולל נדל"ן. אבל גם נדל"ן צריך לדעת איך להשקיע.

אם נבחר לרכוש בעצמנו דירות או משרדים (ולמנף את ההון שלנו עם משכנתאות) נהיה חשופים לפיזור מינימלי של ההון שלנו שירוכז על פני מספר נכסים מצומצם, אשר בדרך כלל מושפעים מאותה סביבה כלכלית מצומצמת. מדובר בהיפך המוחלט מהעיקרון שאמור להוביל אותנו בכל החלטה לגבי אפיק ומכשיר ההשקעה שנבחר.

בנוסף לסיכון הטמון באי-הפיזור בחירה ברכישה עצמית של נדל"ן מסבכת אותנו עם התעסקות באינספור בלת"מים תפעוליים אשר לפעמים עלולים לגרור אותנו לחודשים של התעסקות. וכל זה עוד לפני שדיברנו על עלויות עסקה גבוהות מאוד (הן ברכישה והן במכירה) שבדרך כלל אי אפשר לתכנן אותן מראש וברוב המקרים התשואה לאורך כל השנים הראשונות רק נועדה לכסות על הוצאות אלו.

וכשמקנחים את חסרונות ההשקעה הזו באובדן הנזילות, התשובה ברורה: גם אם ההשקעה בנדל"ן מניב נכונה, רכישה עצמית של נכסים היא לא בהכרח הדרך להשיג תשואות גבוהות והיא ההשקעה הרחוקה ביותר מהמונח "השקעה פאסיבית".

הפתרון: קרנות נדל"ן

הדרך הנכונה לשלב נדל"ן בחלק האלטרנטיבי של תיק ההשקעות שלנו, הינה באמצעות השקעה בקרנות נדל"ן.

את קרנות ההשקעה בנדל"ן מניב אפשר לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות: קרנות נדל"ן מניב פרטיות וקרנות ריט. רבים מהמשקיעים לא מפרידים ביניהן, בשל הדימוי העצום שלהן. דעתי היא כי יש שוני משמעותי בין הקרנות הפרטיות לקרנות הריט ולכן השארתי את ההשקעה בקרנות ריט לטור נפרד – הבא בסדרה.

השוני בין סוגי קרנות הנדל"ן המניב מתבטא בעיקר בעובדה שרוב קרנות הריט סחירות ולכן הן מתנהגות במובן מסוים כמו מניות. מה שהופך את הבחירה שלנו בהשקעה בנדל"ן להשקעה שלא עונה לצורך ולמטרת ההשקעה – גידור מהתנודתיות של השוק.

הבדל נוסף מתבטא בהיעדר החובה לשקיפותן של הקרנות הפרטיות. בעוד קרנות ריט מחויבות לרגולציה מחמירה של שקיפות וחלוקה מקסימלית של דיבידנדים מההכנסה השוטפת, הקרנות הפרטיות  לא מחויבות בכך. ובינינו, אף אחד לא רוצה להשקיע בקרן שהמידע לא מספיק שקוף ונגיש.

השקעה בנדל"ן מניב באמצעות קרנות השקעה פרטיות מאפשרת לנו לרכוש נכסים רבים יותר, כאשר הסיכון מתפזר בין כ-30 שותפים (או יותר, ככל ומדובר בלקוחות כשירים). השקעה כזאת לא מתאימה למשקיעים לטווח קצר והיא בדרך כלל לטווח בינוני ואף ארוך, בהתאם לתנאי הקרן.

חלק מקרנות נדל"ן מניב הפרטיות מאפשרות לכל אחד להשקיע, ולאו דווקא ללקוחות כשירים (35 ניצעים). כל שעליכם להשיג זה סכום זמין להשקעה שעולה על כ-150 אלף שקל. 

אז מתי עדיף לבחור בהשקעה בקרן פרטית ומתי בקרן ריט? על כך ועוד בטור הבא בסדרה.