הכנסת פוזרה, הבחירות הוכרזו ובעידן אינפלציוני שובר שיאים כמו עכשיו – כאשר במקביל משפט נתניהו הופך למין קרקס משפטי חסר ראיות מוצקות – יוקר המחיה מסתמן כסוגיה שתקבע את זהות המנצח בבחירות הנוכחיות.

את הפתיח לבחירות על יוקר המחיה חווינו השבוע מכל הכיוונים. בממשלה מיהרו לאשר את התייקרות המוצרים שבפיקוח (מוצרי חלב, ביצים, חשמל ואפילו לחם) על מנת להימנע מאישור ההתייקרות במסגרת הכרעת בג"ץ בערב הבחירות, ומתוך ציפייה שהציבור ישכח מההתייקרות הנוכחית עד למועד הבחירות. במקביל, ירה יו"ר האופוזיציה ומפלגת הליכוד, בנימין נתניהו, את יריית הפתיחה לקמפיין הבחירות ב"קנייה" ספונטנית בסופר בקניון מלחה. יו"ר ש"ס, ח"כ אריה דרעי המשיך את הקו הזה עם תשדיר הבחירות הראשון שהפיץ.

לראשונה מזה שנים רבות, ובחסות יוקר המחיה המאמיר, פתרון משבר הדיור אולי יבלוט פחות במצע של המפלגות, אבל הוא ללא ספק יישאר חלק מרכזי ממנו. בסוף בסוף, הזינוק הדרמטי במחירי הדיור בשנים האחרונות משפיע מהותית על מצבם הכלכלי של אזרחי ישראל.

משבר הדיור לא חדש במחוזותינו, וככל שהזמן חולף אנו לאט לאט מקבלים את הטענות כי מדובר במשבר מורכב בסדר גודל שאי אפשר להתמודד איתו ביום אחד ובהחלטה אחת. פקידי האוצר דואגים להזכיר לנו שוב ושוב שפתרון משבר הדיור דורש ייזום פעולות רבות ורק לאחר תקופה ארוכה נוכל לחוש האם אותן פעולות בכלל פותרות את המשבר. עוד לפני ש"הרפורמה החדשה" נכנסת לתוקפה, או עם השקתה, היא מבוטלת כמובן בשל הקמתה של ממשלה חדשה.

וכך משבר הדיור נמשך ונמשך ונמשך, כאילו הוא כאן בשביל להישאר לנצח. אבל זה ממש לא אמור להיות כך. הרפורמה שתעצור את העליות והביקושים בשוק הדיור – ואף תוריד אותה – היא רפורמה שהוגדרה על ידי אנשי מקצוע כקלה ביותר ליישום, ואילו רק ירצה שר או ראש ממשלה נכנס ליישם אותה, הוא יוכל לעשות זאת גם אם תוחלת החיים של הממשלה תהיה שלושה חודשים בלבד.

הכירו: אג"ח צמודות למדד מחירי הדיור

השוואה שביצעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בין עסקאות שנעשו בחודשים מרץ 2022– אפריל 2022, לעומת מרץ 2021 – אפריל 2021, מצאה כי מחירי הדירות עלו השנה ב-15.4%. מדובר בעליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור.

התייקרות מחירי הדיור לשיאים חדשים אמנם נובעת מביקוש העולה על ההיצע, אך לא מדובר בביקוש ריאלי שמשקף את המחסור האמיתי שקיים בשוק. מנתוני משרד האוצר עולה, כי 28.6% ממספר העסקאות בשוק הדיור ברבעון האחרון של 2021 היו לצרכי השקעה. חלקם הקדמת רכישה עבור בן משפחה שעתיד לגור בנכס בעוד שנים, וחלקם כהשקעה פיננסית. העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה אמנם הובילה להאטה בשיעור העסקאות להשקעה, אך בהיקף מזערי שלא השפיע כלל על מחירי הדיור.

למרות הביקוש העצום בשוק הדיור, כמעט ואין חולק שמספר הדירות למגורים במדינה עונה על הצורך של מרבית האוכלוסייה למגורים. אלא שחששם של אזרחים רבים מכך ש"המחיר יברח" להם ובקרוב לא תהיה להם האפשרות להשיג דירה במחיר ריאלי, גורם להם לרכוש כבר היום דירות עבור ילדיהם הקטנים. אחרים, רואים את הגרף שעולה ועולה ופועלים מתוך הנחת יסוד ששוק הנדל"ן הוא אפיק ההשקעה היציב ביותר שרק עולה ועולה, כביכול הוא חסין מכל משבר או סיכון פיננסי.

בשביל לעצור את הבועה הזאת, לא צריך להגריל 130,000 דירות (כמספר הזכאים למיזם הלוטו הממשלתי "דירה בהנחה"), אלא די בהנפקת אגרות חוב הצמודות למדד הדיור. המדובר באגרות חוב ממשלתיות הנושאות תשואה בגובה זהה לממוצע התשואה מהשכרת דירה, תוך שהקרן והריבית צמודים למחירי הדיור, וכך יוכל כל מי שחושש מכך ש"המחיר יברח לו" ליהנות מהגנה מלאה שתאפשר לו לרכוש בבוא העת דירה. אגרות החוב הצמודות למדד הדיור יהוו כמובן להיט עבור משקיעי הנדל"ן, שיוכלו להנות מתשואות הנדל"ן עם מכשיר השקעה נזיל ובפחות הוצאות השקעה.

הנפקת האג"חים וניתוב רוכשי הדירות להשקעה, לצד הגדלת ההיצע בשוק בעקבות מכירות דירות משוק הדיור להשקעה מתוך רצון להנזיל את כספי המשקיעים – יובילו לעצירה מיידית של התייקרות מחירי הדיור, וייתכן שתוך חודשים ספורים המחירים אף יירדו.

אג"חים אלו יחשפו את המדינה, כמנפיקת האג"ח, לעליית מחירי הנדל"ן. אולם, היא תהיה מוגנת ומגודרת בהיותה בעלת קרקעות בהיקפים שהם בסדרי גודל הרבה יותר מהחשיפה.

השוואה בין רכישת דירה לרכישת אג"ח צמוד נדל"ן

הרעיון לפתור את משבר הדיור באמצעות הנפקת אג"ח צמוד למדד מחירי הדיור אינו חדש. כבר לפני למעלה מעשור נדונה הסוגיה בוועדת הכלכלה של הכנסת, במסגרת יוזמה של יו"ר ועדת הכלכלה דאז חכ"ל כרמל שאמה הכהן, כיום ראש עיריית רמת גן. 

ולהלן ציטוט מפרוטוקול הדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת ביוני 2011. היו"ר כרמל שאמה הכהן: "לפני כשנה פניתי לאוצר עם הצעה שעיקרה – שהמדינה תנפיק אג"ח שצמוד במקום למדד או לדולר או בריבית קבועה או משתנה שקלית למחירי הדיור כמענה לביקושים שהלכו וגברו בהשקעה בתחום הדיור. היתרונות שראיתי אז לדעתי היו מוגברים בעיקר לצד הצעדים האחרים שנקטה המדינה בעניין בועת הנדל"ן שעיקרן זה הכבדה על כספים לזרום לתחום ההשקעה בנדל"ן על משקיעים בעיקר ועידוד של כספים לצאת מתחום הנדל"ן. כלומר, עידוד של משקיעים למכור את הדירות שלהם. שני הצעדים האלה שאתם משלבים אומרים שהרבה הון הולך להישאר ללא כתובת וכאשר אותם בעלי הון הנטייה הטבעית שלהם או הרצון הראשוני שלהם הוא להשקיע בתחום הנדל"ן.

"לכן אדם שלא מחפש לגור בדירה, אלא רוצה רק להבטיח את כספו ולהיצמד למגמות בשוק הדיור, אם הוא קונה דירה או קונה אג"ח שמבטיח לו הצמדה מלאה למחירי הדיור, הוא אמור להיות אדיש, ויש גם יתרונות לאג"ח. אג"ח הוא מאוד נזיל, אין הוצאות רכישה, אין הוצאות מכירה, אין הוצאות רישום, השווי שלו ברור, ניתן לקבל עליו אשראי ביתר קלות, אין פחת בדומה לדירה, אין תקלות מול דיירים וכיוצא באלה. ניתן לרכוש דירה חלקית, כלומר, הסכום לא חייב להגיע להון מלא כדי לרכוש דירה. ניתן לשכלל את המוצר הזה וליצור הגנות שונות על פוזיציות בשוק המקרקעין לקבלנים ולגופים עסקיים שעוסקים בשוק, זה בעיקר מספק גמישות לממשלה שהיא לדעתי הגוף הכי יעיל שיכול להנפיק אג"ח, כי כשאתה מנפיק אג"ח, הסיכון היחידי זה שנכס הבסיס שעליו אתה צמוד, יעלה בצורה קיצונית ואתה לא תהיה מכוסה. מדינת ישראל – אנחנו יודעים מהדיווחים שמינהל מקרקעי ישראל משווק מדי שנה מקרקעין לכל רחבי הארץ בסכומים אדירים של מיליארד שקלים, ולכן הנפקת אג"ח כזה שצמוד למחירי הדיור המדינה היא בעצם אדישה. היה ומחירי הדיור ימשיכו לעלות, המדינה מכוסה מצד ההכנסות של מינהל מקרקעי ישראל מהשיווק. היה ושוק הדיור יורד, אז כמובן שהמדינה אין לה שום סיכון, פשוט יש לה רווח אולי באג"ח שמתקזז מול ירידה בהכנסות למינהל מקרקעי ישראל. אבל שוב אמרנו, זה הופך את השוק של המקרקעין כשאנחנו רואים כמה שהוא לא גמיש.

"המדינה עושה כל מה שהיא יכולה כדי לספק את סל השוק ולא מצליחה בטווח הקצר, או בהחלטה שמזהה תיאבון של משקיעים במקום רק לדכא אותו פשוט להחליף את התפריט. במקום לתת דירות לתיאבון הזה נותנים אג"חים. המינון והקצב הכול תמיד בשליטת המדינה, כלומר, אין סכנה בניגוד נניח לטרנד עכשיו אם יהיה של בנייה של עשרות, לא יודע, כל אחד יגיד מאות אלפי יחידות דיור שיכול פשוט להפוך את השוק לצד השני בצורה קיצונית יותר. את האג"ח הזה אתה יכול להנפיק במנות מדודות, במועדים שאתה בוחר ותמיד לאמוד את השוק".

במחקר אקדמי שערכו פרופ' בעז רונן, דר' צבי ליבר וגב' שני עזריה מאוניברסיטת תל אביב 4 שנים לאחר מכן – התברר שלמרות תמיכתם של ראש המועצה הלאומית דאז פרופ' יוג'ין קנדל ונגיד בנק ישראל דאז סטנלי פישר, "ההצעה לא באה לידי מימוש מאחר ולא נמצא נושא משרה בכיר (כגון ראש הממשלה, שר האוצר, שר השיכון) שיקדם את ההצעה לאחר שהוצגה בוועדת הכספים של הכנסת".

גם כחלון נכשל בקידום היוזמה

המחקר האקדמי שנערך בראשות הפרופ' בעז רונן הוכן לבקשת הכנסת. עם סיומו הוגשו מסקנותיו לוועדות הרלוונטיות בכנסת. מעבר לגילוי שהיוזמה נכשלה אך ורק מחוסר שיתוף פעולה של בכירים בממשלה, נייר העמדה הזה מספק גם ניתוח מקצועי ואובייקטיבי שמוכיח עד כמה המהלך נכון.

תחילה מציגים החוקרים את מגוון האפשרויות הקיימות לפתרון משבר הדיור, תוך דירוג הקלות והקושי ליישמן. ארסנל הפתרונות למשבר הדיור כלל את הרשימה הבאה: הפשרת קרקעות חקלאיות (רפורמת הפרגולות, וועדות לדיור לאומי ווד"ל, וועדות לתכנון מתחמים מועדפים ותמ"ל); קיצור זמני התכנון והאישורים הסטטוטוריים; שינוי שיטת חלוקת הארנונה להגדלת הבניה למגורים על חשבון בניה לתעשייה ולשירותים; הקטנת גודל הדירות ע"י הרשויות המקומיות; התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38; התמקדות בקידום פרויקטים גדולים תקועים (10 Top); בניה לגובה; מיצוי קרקע במבני ציבור, גנים, בתי ספר; פינוי בסיסי צה"ל; "דירה להשכיר"; עידוד קבלנים לממש את הקרקע שרכשו; מיסוי מקרקעין להשקעה; הקטנת ביקושים על ידי הגדלת ריבית המשכנתאות ואג"ח צמוד נדל"ן.

מתוך 16 הפתרונות המוצעים לפתרון משבר הדיור, מצאו החוקרים רק שתי פתרונות "קלות ליישום" – אג"ח נדל"ן ומיסוי.

בנייר העמדה סיפקו החוקרים לממשלה את כל התשובות להתנגדויות הקיימות לקידום אג"ח נדל"ן, והחזירו את הרעיון לסדר יומה של הממשלה. שנה וחצי לאחר מכן אף דווח ב'גלובס' על התקדמות משמעותית בקידום היוזמה. על פי הדיווח "הבנקים יציעו פיקדונות למשקיעים ויתכסו באמצעות אג"ח צמוד למדד מחיר הדיור שתנפיק המדינה. המהלך יוצג כצעד משלים להטלת המס על בעלי דירה שלישית". כידוע, זה לא באמת קרה.

הטענה המרכזית שהועלתה בוועדת הכספים של הכנסת בעקבות הצעתו של שאמה הכהן, הייתה ש"קיים קושי למצוא מדד מדויק שישקף את מחירי הדירות". בתגובה, הציעו החוקרים שהאג"ח יוצמד למדד מחירי הדירות המופק על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא good enough לצרכי ההנפקה. "זהו מדד המופק על ידי גוף מקצועי ואובייקטיבי על פי מודל סטטיסטי מבוסס ומקובל בעולם, גם אם אינו מדד מושלם", נכתב בנייר העמדה.

התנגדות נוספת שהועלתה בוועדה, היא החשש שהנפקת אג"ח נדל"ן תיצור חוסר בהנפקות מסוג אחר, למשל גליל. לכך משיבים החוקרים כי זה נכון. עם זאת, הם לא מצאו בכך חיסרון. לשיטתם, מדובר בסך הכל בהגוונה. "סך כמות הכסף הכולל שתקבל המדינה יהיה זהה לסכום שהיתה מקבלת בלי הנפקה זו", הם מזכירים.

טענה מוזרה נוספת שעלתה באותו דיון בוועדת הכספים, היא שהפניית רוכשי הדירות להשקעה לרכישת אג"ח צמודות נדל"ן במקום דירות חושפת אותם לסיכונים במקרה של ירידה במחירי הדיור. מדובר כמובן בטיעון הנובע מחוסר השכלה פיננסית בסיסית, שכן כל עוד האג"ח צמוד למחירי הדיור – המשמעות היא שאותו סיכון קיים גם בעת רכישת דירה להשקעה (נוסף לחסרון אי-הנזילות וההוצאות הרבות מסביב, הן ברכישה והן בתחזוקה השוטפת). באג"ח אנחנו פשוט יכולים לראות כל יום "כמה אנחנו שווים" ובנדל"ן הנתון חסוי לנו ואנו רואים את אותם קירות. זהו למעשה מחסום פסיכולוגי בלבד.

הרעיון לקדם אג"ח נדל"ן שצמוד למדד מחירי הדיור לא עלה רק בכנסת. מי שעוסק רבות בנושא הוא המייסד והבעלים המשותף של בית ההשקעות "מיטב" צבי סטפק, שהציע להנפיק אג"חים אלה במספר הזדמנויות.

עם זאת, בעוד סטפק מציע לקדם את האג"ח באופן שיאפשר לכל הגופים לרכוש אותן, דעתי היא שההנפקה צריכה להיות רק עבור משקי הבית, קרי: משקיעים פרטיים. זאת, על מנת למנוע מצב שהמוסדיים ירכשו אג"חים אלו בהיקפים גדולים וישפיעו באופן ספקולטיבי על ביצועי האג"חים.

ניהול סיכוני המדינה וסיכוני המשקיעים

כאמור, הנפקת האג"חים צמודי הנדל"ן כמעט והגיעו לכדי יישום בשלהי 2016. שר האוצר דאז משה כחלון, ביקש לקדם את הנפקת האג"ח בצורה שונה במעט, שאף הופכת אותה לפשוטה עוד יותר עבור האזרח הקטן שאינו בקי בשוק ההון ואגרות החוב.

הרעיון של כחלון היה כזה: לפעול לכך שהבנקים יציעו ללקוחות הפרטיים לחסוך בפקדונות בנקאיים צמודים למדד מחירי הדיור, כאשר הבנק מגובה באמצעות אג"ח ממשלתי מגובה נדל"ן באמצעות הצמדה למדד מחירי הדיור. בכך, פתר כחלון אפילו את ההתנגדות של המשקיעים הזהירים שפוחדים להיכנס לשוק ההון – מאחר ופיקדון בנקאי נשמע למשקיע הפרטי כחיסכון בטוח ביותר. 

הסוף מוכר וידוע לכולם. המס על הדירה השלישית לא יצא לדרך – ומישהו דאג על הדרך למסמס גם את הנפקת האג"ח המגובה בנדל"ן.

משבר הדיור משרת את האינטרס הממשלתי

עם כל הכבוד להגרלות המדוברות ביותר בתקשורת הכלכלית החודש, המדינה לא באמת מעוניינת בהוזלת מחירי הדיור. הסיבה לכך פשוטה: היא המרוויחה הגדולה ביותר בסיפור.

המדינה אכן לא מפסידה מהנפקת אג"ח נדל"ן, כפי שניתן לראות בטבלה למעלה – אבל היא בהחלט מפסידה מהוזלת מחירי הדיור – מאחר וההכנסות מאגרות, מיסים וההיטלים השונים יצנחו בהתאם לירידה במחירי הדיור.

חישוב של עלות שיווק הקרקע והאגרות הצמודות לה – מס הכנסה, מע"מ, מס רכישה, מס שבח (וזה ממש לא מסתיים בזה) – יביא אתכם לתוצאה לפיה 50% עד 70% מהתשלום לרכישת הדירה עובר ישירות לקופת המדינה. וישנם מקרים שאף יותר מכך. 

מהדו"ח השנתי של בנק ישראל עולה כי בשנה האחרונה זינקו הכנסות רמ"י משיווק קרקעות ב- 144% והגיע לכדי סכום אסטרונומי של 29.35 מיליארד שקל, יותר מכפול מהממוצע בשלוש השנים שלפני כן. עוד עולה מהדו"ח, כי בשנה האחרונה זינקו הכנסות המדינה ממסי נדל"ן בלא פחות מ- 75% לסכום של 20.8 מיליארד שקל. הדו"ח קובע, כי עיקר ההכנסות ממס רכישה הן כתוצאה מרכישת דירות. הדו"ח קובע עוד, כי המקור העיקרי לגביית מס שבח הוא מכירת קרקעות שמיועדות לדיור.

הבנתם או לא? המדינה היא המרוויחה הגדולה מהעלאת מחירי הדיור, וזו בדיוק הסיבה לכך שהן לא יירדו. הגרלות הלוטו של "דירה בהנחה" אולי ימשיכו לספק יחסי ציבור לשרי הממשלה וישרתו אותם היטב בבחירות לכנסת העשרים וחמש – אבל אסור לנו לשכוח שמי שרוצה להחליף את "הממשלה הרעה" ומבטיח להילחם להורדת "יוקר המחיה", הם גם אלה שבמשמרתם טורפדה הנפקת אג"ח המדינה צמוד הנדל"ן שעשוי לפתור במהירות וביעילות את משבר הדיור.

בשנת 2011, כאשר ההצעה הגיעה לראשונה אל שולחן הממשלה, ההצעה נפלה בשל חוסר רצון משרי הממשלה לקדם אותה. שר השיכון דאז היה אריאל אטיאס מש"ס. בשנת 2016 כאשר ההצעה חזרה שוב אל שולחן הממשלה, היא נבלמה במשמרת של ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו ושר השיכון דאז ח"כ יואב גלנט.

אם ליו"ר הליכוד ח"כ בנימין נתניהו וליו"ר ש"ס ח"כ אריה דרעי חשובה כל כך הוזלת יוקר המחיה ופיתרון משבר הדיור, מצופה מהם להתחייב במצע המפלגה על הנפקת אג"ח מדינה צמוד נדל"ן עם הקמת הממשלה הבאה.