כיום ניתן להגיד שכמעט ואין קשר בין הסיכון לסיכוי, שכן התשואות שמתבטאות באיגרות החוב נמוכות במיוחד. כך למשל: איגרות חוב של המדינה נסחרות בתשואה סביב האפס, ואיגרות החוב של החברות גם נסחרות בריביות נמוכות מאוד.
גם הבטוחות הלא אטרקטיביות שמציעות חלק מאיגרות החובות, לצד תספורות שאנו זוכרים מהעבר (ותספורות חדשות הממשמשות ובאות, לדוגמה באג"ח הנדל"ן האמריקאיות המסוכנות) מעלות חשש לגבי השקעה באג"ח סחיר בבורסה.
בגלל כל הנקודות הללו משקיעים דפנסיביים (השמרניים) מחפשים חלופות, ואחת מהן היא קרן חוב נדל"ן.
קרנות חוב נדל"ן הן קרנות המעניקות הלוואות לחברות ייזום ובנייה בתחום הנדל"ן ובתמורה להלוואה מקבלות כבטוחה שיעבוד על הנכס. הקרנות הללו מעניקות לנו את האפשרות להיות מלווים ממש כמו הבנק.
וממש כמו הבנק, שמגבה את עצמו בבטוחות, גם המשקיעים אשר בוחרים לממן פרוייקטים בעזרת קרן השקעה בחוב נדל"ן צריכים לבדוק את נושא הבטוחות שהקרן דורשת מהיזם.
הרי בסופו של דבר הסיכון של המשקיע בקרן הוא במקרה של חדלות פרעון – מצב בו היזם שלווה את הכסף אינו עומד בתנאי ההלוואה ולא עומד בתשלומי הריבית או אף גרוע מכך בתשלומי הקרן.
במקרים רבים הקרן מקבלת שעבוד ראשון – רישום אזהרה של הקרן עצמה כ"מוטב משני" לנכס, בין אם מדובר בבניין ובין אם מדובר בקרקע. במידה והיזם מגיע למצב בו אינו מצליח לעמוד בתשלומים, הקרן יכולה לפטר אותו, לדרוש לבעלות על הקרקע ולהמשיך במקום היזם את הפרויקט.
ישנן גם קרנות אשר מקבלות שעבוד שני וזה בהחלט פוגע ברמת הביטחון, שכן שעבוד ראשון מקנה ללווה את הזכות להיות "הראשון בתור" בעת חדלות פירעון, כך שהתקבולים ממימוש הנכס בשלב הראשון ישמשו לכיסוי החובות מול אותו גורם – ורק במידה וישארו עודפים הם ישמשו לכיסוי החוב של בעלי השעבוד מדרגה שנייה.
הגנה נוספת על המשקיעים בקרן חוב נדל"ן היא פיזור. ישנם קרנות הנותנות מספר רב של הלוואות לפרוייקטים שונים וליזמים שונים, כך שגם במידה ויהיו עיכובים או בעיות באחד הפרוייקטים זה יהיה שולי יחסית ולא יגרם נזק אדיר למשקיע כמו שהיה יכול לקרות במידה והיה נכנס להשקעה אחת במידה והיא היתה מסתבכת.
ניתן לומר שקרנות חוב נדל"ן מוכיחות את עצמם לאורך שנים וגם בתקופות של משברים שיעור חדלות הפרעון נשאר יחסית נמוך והבטוחות שנלקחו והניהול המקצועי של רוב הקרנות הוכיחו את עצמן.
לכן אין זה פלא שהקרנות הללו קנו לעצמן את מקומן בתמהיל ההשקעות של המשקיעים המחפשים חלופות ראויות.
עוד בסדרת הכתבות על השקעות אלטרנטיביות:
