ייעוץ משכנתאות כבר מזמן לא בקטגוריית המותרות. השינויים והתהליכים שעבר ענף הבנקאות וגופי המימון הפיננסיים, הפך את הצורך בליווי צמוד של יועץ משכנתאות מקצועי בעת רכישת הדירה להכרחית.

ההחלטה על רכישת דירה, בין אם מדובר בדירה ראשונה ובין אם מדובר בדירה להשקעה, היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחיים שלכם. אל תצעדו אליה לבד. טעות טקטית קטנה אחת בתהליך הרכישה עשויה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים.

מה תפקידו של יועץ משכנתאות?

תמהיל משכנתא – יועצי המשכנתאות הם למעשה מתכננים פיננסיים ותפקידם בראש ובראשונה לבדוק היתכנות לעסקה. הדבר הראשון שיועץ המשכנתא יעשה, זה חישוב שמשקלל את כל הרכיבים ההכרחיים לקיום העסקה, ובכלל זה נתונים הפיננסיים של הלווים, היקף ההון העצמי, כושר החזר, העדפות כלכליות, פירעון עתידי ועוד.

שקלול כל הנתונים האלה יחד, יאפשר ליועץ המשכנתא לייצר עבורכם תמהיל משכנתא – חלוקת המשכנתא למסלולים השונים. מדובר במספר סימולציות שיועץ המשכנתאות מבצע ומציג לכם, במטרה לשקף לכם את האפשרויות השונות והשפעתן על המשכנתא.

אם קיבלתם תמהיל משכנתא שעונה לצרכים שלכם, אתם בהחלט יכולים להתקדם לשלב הבא.

אישור עקרוני – גם עם עסקת הנדל"ן הזו קוסמת לכם מאוד, ייתכן מאוד שאת בנקאי המשכנתאות זה פחות מעניין. לא פעם עסקת נדל"ן קמה ונופלת אך ורק בגלל קיומו או היעדרותו של אישור עקרוני למשכנתא. אחת הסיבות החשובות לליווי צמוד של ייעוץ משכנתאות מקצועי, הוא כמובן הצורך בהתאמת סוג העסקה לגוף המשכנתאות המתאים. יועץ המשכנתאות הוא בהחלט זה שיכול להציל לכם את העסקה.

מכרז אגרסיבי – לאחר שיועץ המשכנתא יבנה לכם תמהיל משכנתא מותאם אישית ויגדיר את גופי המימון העונים לפרופיל שלכם, הוא יתקדם לשלב השלישי – והוא המכרז האגרסיבי בין כל גופי המימון המספקים משכנתאות (בנקאים למשכנתאות, הלוואות חברתיות P2P ועוד). יועץ המשכנתאות יגיש את תוכנית המשכנתא שבנה עבורכם למכרז ריביות אגרסיבי שמטרתו השגת הריביות המינימליות ביותר והפחתת העלויות הנלוות הנוספות (כמו עמלת פתיחת תיק) בצורה משמעותית.

ואת כל הידע הזה אי אפשר ללמוד לבד באינטרנט?

כשהרכב שלכם התקלקל, פניתם למוסך או חיפשתם מידע בגוגל? כשהבית שלכם הוצף בחורף, הזמנתם איש זיפות ואיטום או חיפשתם בגוגל? כשנפל לכם החשמל, הזמנתם חשמלאי או חיפשתם בגוגל? המשכנתא מורכבת כל כך והיא שווה לכם הרבה יותר מזה, ואתם באמת מתכוונים לוותר על איש המקצוע?!

הרשת מלאה בפורומים ובלוגים שונים אשר ישמחו לתת לכם מענה בנושא ייעוץ משכנתאות ללא תשלום. הבנקים כמובן ישמחו עוד יותר "לייעץ" לכם בחינם, וייתכן שגם תוזמנו לכנסים והרצאות בנושא לגופים אינטרסנטיים כאלה ואחרים. המכנה המשותף לכל אלה, היא מפת האינטרסים הסודית של כל אחד מיצרני תוכן הייעוץ שמוצע לכם. ברוב המקרים המסר השיווקי והאינטרס מוסווה בצורה מתוחכמת כל כך, עד כי הכל נראה לכם אובייקטיבי לחלוטין. יועץ משכנתאות מקצועי, ידע לזהות מה באמת פועל לטובתכם ומה לא.

זמן שווה כסף, ואחד מהתפקידים המשמעותיים ביותר שיש ליועץ המשכנתא שלכם זה לחסוך לכם זמן, והמון. מדובר בחיסכון של עשרות פגישות בירוקרטיה ומעבר על אינספור מסמכים ממגוון גופים, משא ומתן ארוך ומתיש ומימוש לא מעט זכויות שפספסתם בדרך.

ליועץ המשכנתאות יש גם את יתרון "המגרש הביתי" מאחר והוא יודע בדיוק כיצד ובאיזו שפה וצורה לגשת אל הבנק. לא פעם אנו פוסלים לעצמנו את הסיכוי לקבלת משכנתא טובה, רק בגלל שאלה טורדנית קטנה שגרמה לבנקאי המשכנתאות לעקם את האף.

לא מפתיע שכמעט ואין בנמצא רוכש הנדל"ן שלא דואג לשירות ייעוץ משכנתאות צמוד ומקצועי.

הבנק מציע לי יועץ משכנתא בחינם…

בחיים אין מתנות חינם, ואת זה אתם יודעים עוד מהילדות. זהו כלל ברזל: מוצר שמוצע לכם בחינם, או במחיר זול מדי, כנראה שיש בו פגם. וכשמדובר במשכנתא, הפגם הזה יכול לעלות לכם ביוקר.

יועצי המשכנתאות המוצעים על ידי הבנק הם למעשה סוכני משכנתאות. גם אם מדובר באנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שיודעים לתכנן את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם, בסופו של דבר תפקידים לשווק מוצרי משכנתאות של הבנק בו הם מועסקים, ולעיתים מדובר גם במוצר ספציפי מאוד (שלא באמת מיטיב אתכם). בחלק מהבנקים אגב, שמם כבר שונה ל"מומחי משכנתאות".

מעבר למגבלות ה"יועץ" הבנקאי לפעול אך ורק במסגרת הבנק בו הוא מועסק, גם אם בנק אחר יכול להציע לכם הצעה אטרקטיבית ביותר. זה בא לידי ביטוי גם ברמת מסלול המשכנתא. כך לדוגמה, אם הבנק רוצה לשווק משכנתא בריבית קבועה, אז הוא "ייעץ" לכם לבחור במסלול הזה. ואם תתעקשו למרות זאת לבחור במסלול אחר, שהבנק לא רוצה (או לא יכול בגלל אילוצים מסוימים) לשווק, אזי הריבית בו תהיה גבוהה ולא כלכלית. מה שעדיין ישאיר את הריבית בבנק מתחרה ברמה נמוכה משמעותית.

יועץ משכנתא בבנק לא מבצע בדרך כלל ניתוח מעמיק של המשפחה העומדת מולו, ובניית המשכנתא מתבצעת באופן די סטנדרטי על בסיס ההכנסה הפנויה כיום וגובה ההחזר המבוקש, ברוב המקרים בתמהיל שליש שליש שליש, שוודאי אינו נכון עבור כל המשפחות.

לעומת זאת, היועץ הפרטי יחשב עבורכם בתוך התמהיל את הנכסים הפיננסיים והעתידיים שלכם (מה המינוף המתאים למשפחה?), מה הצפי לשינויים בהכנסות (קידום בעבודה?) או בהוצאות (ילד נוסף?), מה הצפי לכספים עתידיים (קרנות השתלמות? ירושות?), מה הצורך בחסכון ליעדים אחרים וכו' – וישתמש בהם לצורך בניית תמהיל משכנתא שבאמת מותאם באופן הנכון (והחסכוני) לצורכי המשפחה וליכולותיה.

בנוסף, הוא גם ידע להגיד לכם עד כמה ההחזר החודשי יציב או ישתנה לאורך השנים? לאיזה סיכונים חשופה המשכנתא? (שינוי בריבית, שינוי באינפלציה וכדו') ולהתאים למעשה את המשכנתא לרמת הסיכון המתאימה לאופייכם. בנוסף, הוא גם יתאים את גמישות המשכנתא בהתאם לתחנות החיים שלכם.

זה מתחיל עוד בשלב תכנון תמהיל המשכנתא והגשת הבקשה לאישור עקרוני. רבים מאיתנו נוטים לחשוב שאם הדירה עולה 1.5 מיליון וההון העצמי שלנו הוא 750 אלף, גובה המשכנתא הנדרשת היא 750. אבל זה ממש לא נכון. עלות רכישת ומעבר הדירה עשויה לזנק אפילו ב-10% בשל מגוון הוצאות נוספות (מס רכישה , עורך דין, אולי שיפוץ, העברת הדברים לדירה, ריהוט, יועץ משכנתא ועוד) שרק יועץ המשכנתא הפרטי יידע לתכנן נכון.

לקריאה מורחבת: יועץ משכנתא פרטי לעומת יועץ משכנתא בבנקים