לצד ליווי תיקים סטנדרטיים, מלווים יועצי משכנתאות גם כאלה המוגדרים "מסורבי משכנתא". מדובר בכאלה שהבנקים לא רוצים אותם ברשימת מקבלי המשכנתאות ממגוון שיקולים.
סיבות סירוב נפוצות יכולות להיות: פשיטת רגל בשנים קודמות, דירוג אשראי שלילי ועבר בנקאי בעייתי (צ’קים שחזרו, אכ”מ בחשבון, חשבון מעוקל וכדו'). התחייבויות יתר יכולות להיות גם הסיבה לסירוב משכנתא וכך גם היקף הכנסות מועט.
גם מי שהכנסותיו כן ממוצעות ואפילו גבוהות, לא בהכרח יקבל אישור מהבנק למשכנתא. הוותק במקום העבודה משליך ישירות על הסיכויים לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
בעלות על עסק מפסיד (וכתוצאה מכך גם ערבות על החובות) או הון עצמי בשיעור נמוך הם סיבות נפוצות לא פחות לסירוב משכנתא.
הבנקים למשכנתאות מחפשים למעשה רק את הלקוח עם הפרופיל החיובי ביותר. זו גם הסיבה לכך שלווה צעיר שזה עתה התחתן יתקשה בהשגת אישור עקרוני למשכנתא ועשוי להצטרף למעגל מסורבי המשכנתא. שכן הבנק לא מעוניין בלווים ללא וותק תעסוקתי שעתידם לא ידוע.
משכנתא בעידן של שקיפות
מערכת נתוני האשראי שהוקמה על ידי בנק ישראל כחלק מהצעדים לקידום התחרות בשוק האשראי בישראל, הפך את כל העבר הפיננסי שלנו לחשוף בעיני כל גוף בנקאות, אשראי חוץ בנקאי וכיוצ"ב במדינת ישראל. בדרך כלל, מיד עם הגשת הבקשה להלוואה (ובטח בהלוואה משמעותית כמו משכנתא) יבדוק הבנק מהו חיווי האשראי של מבקש ההלוואה. מדובר בדירוג אשראי אישי הניתן לכולם על ידי לשכות האשראי.
המערכת אוספת נתונים לגבי התחייבויות האשראי של יחידים, אזרחי ותושבי ישראל, וכן לגבי אופן הפירעון של התחייבויות אלה. מקורות המידע שמעבירים הנתונים למערכת הם בעיקר גופים שעוסקים במתן אשראי, בהם בנקים, נותני אשראי חוץ-בנקאי, וכן רשויות ציבוריות שונות: כונס הנכסים הרשמי, לשכות ההוצאה לפועל ומדור חשבונות מוגבלים שבבנק ישראל.
בהתאם לכך, מוצאים את עצמם לא מעט רוכשי דירות כשירים למשכנתא עם סירוב לקבלת משכנתא מהבנק, בגלל דירוג אשראי שלילי הנובע מהיסטוריית העבר ומתריע לבנק כי הם "מסוכנים".
יועץ משכנתאות מקצועי יודע לבדוק את הדו"חות של אותם מסורבי משכנתא, כדי לראות האם יש שם משהו שגוי שניתן לתקן (וזה קורה הרבה). לעתים הייעוץ מסתכם בתוכנית אסטרטגית לשיפור דירוג האשראי, ותוך תקופה קצרה יחסית אותם לקוחות משלימים את תהליך רכישת הדירה בצמוד ליועץ המשכנתאות. במקביל, ישנם גם גופי מימון חוץ-בנקאיים עם רישיון להעניק משכנתאות, אליהם נגישים רק יועצי משכנתאות בהיעדר פריסת סניפים ברחבי הארץ.
מי שהוגדר בעבר כמסורב בבנק, נושא איתו את הכתם בכל מקום, ולמעשה חייב את שירותיו של יועץ המשכנתא. יועץ משכנתאות מסוגל לגבש פתרון גם עבור מסורבי בנקים, מסורבי אשראי ומסורבי משכנתא, בדמות תוכנית הבראה כלכלית והכנת תיק משכנתא מיטבי שהבנק יוכל לבחון באור חיובי יותר.
